Monday, February 26, 2024

온타리오 부동산 오퍼 계약서 이해 하기

영어와 한글 자막 있어요)

안녕하세요
토론토 조이맘 리빙엔 하우스 김선입니다.
오늘은 요즘 핫한 토론토 부동산 시장,
부동산 계약서를 제출 또는 받았을 경우를 위해
온타리오 부동산 계약서를 차근 차근 살펴 보겠습니다.
보통 계약서 제출을 오퍼 Offer 라고 하는데요.
맘에 드는 콘도나 하우스를 찾은후에 오퍼를 하게 되는데
갑자기 서류를 받아 들면~ 그냥 사인하기에 바쁘지요.
요즘은 전자서류로 전자 서명을 하기 때문에 더 더욱 자세한 설명을 듣기 어렵니다.
콘도 또는 하우스 오퍼 서류를 보시면서 기본적으로 아셔야 할 부분을 정리해 보았습니다.
바이어 뿐만이 아니라 셀러도 함께 보시면서 
오퍼를 받았을 경우 주의해서 보셔야 할 부분도 아실수 있습니다.

먼저 Agreement of Purchase and Sale

콘도와 하우스 가 조금 다른데요
오늘은 콘도를 보도록 하겠습니다

보시면서 처음 위에 오퍼 날짜 그리고
바이어 이름, 셀러 이름 그리고
하우스의 주소를 쓰게 됩니다

그리고 콘도에 주차장 있을 경우 콘도 주차장과 락커에 대한 설명이 들어갑니다

오포 서류의 가장 중요한 부분은 오퍼 가격입니다
팔려고 하는 분들은 최대한 높게 팔려고 할 거고요
살려고 하는 분들은 최대한 낮게 사려고 하겠지요

그래서 이 가격 부분이 계속 오퍼 딜을 하면서 서류가 왔다갔다 하는 부분이되겠습니다

계약금은 계약금은 보통 사시는 가격의 5%,
통상 5% 정도를 계약금으로 지출하게 됩니다.
이 계약금은 셀러 에이션트 회사의 Trust Fund에
클로징까지 보관하게 돼 있습니다

자 그 다음에는 Irrevocability 타임 이라고 해서
계약서의 유효기간을 정하는 겁니다.

바이어가 또는 셀러가 이 오퍼를 제출했을 때 언제까지 리뷰를 하고, 그 시간이 지났을 경우에는 이 오퍼 서류가 더 이상 유효하지 않다는 시간과 그리고 날짜를 명시하게 돼 있습니다

자 이사날짜 인데요 저희 이사날짜도 오퍼에 가장 중요합니다
셀러가 원하는 이사 날짜를 찾기도 하고 또 바이어가 원하는 날짜를 찾아서 이사 날짜를 서로 합의 하게 됩니다

자 이렇게 오퍼 가격과 이사날짜 이 두 부분을 가지고
바이어와 샐러가 서로 합의를 하게 되는데요

멀티 오퍼 처럼 경쟁이 심할 경우에는 이 오퍼 가격이 리스팅 가격보다 훨씬 올라 가기도 하구요

그리고 다른 오퍼가격이 얼마로 오퍼가 들어왔는지 샐러가 알려주지 않기 때문에

에이전트와 함께 이 오퍼 가격에 대해서
지금 팔린 가격과 그리고 예상가격을 서로 합의해서 오버 가격을 정해서 제출하게 됩니다

자 이렇게 오퍼 오고 갔을 경우에
가격을 Cross 하고 그 위에 새로운 가격을 넣게 되고요
그 옆에 이니셜 하게 됩니다
마찬가지로 유효기간도 셀러와 바이어가 서로 왔다갔다 하면서 시간과

날짜를 바꾸게 되고요
이사 날짜도 변경이 가능하게 됩니다

두 번째 페이지를 보시게 되면요

자 Chattels Included 하우스 포함되는 부분이 무엇인지를 쓰는 공간인데요
보통 냉장고, 스토브, 설겆이, 세탁기, 건조기 그리고 창문에 붙어 있는 커텐 블라인드

그리고 벽에 붙어있는 라이트들 그리고 에어컨 히터 등
벽에 붙어 있는 물품을 포함 되게 되어 있습니다

그래서 계약서 쓸때 어떤 부분이 포함되어 있는지를 명시하는 것이 좋습니다

Fixtures Excluded 는 이제 예를 들어서 포함 되지 않는 부분
셀러가 마음에 들어하는 라이트는 꼭 가지고 가겠다

즉 그럴 경우가 있을 경우에
이제 포함 되지 않는 부분을 명시합니다

여섯 번째 렌탈 아이템 자 보통 water 히터는 렌탈 하게 되는데요
매달 지불하는 금액 입니다
그래서 이 부분을 렌탈 아이템으로 따로 명시합니다

자 콘도의 경우에는 이제 관리비의 부분 관리비에 무엇이 포함되어 있는지

이 콘도 같은 경우 워터, 전기, 히터, 파킹, 락커(창고)가 포함되서 얼마가 이제 지출된다는 부분을 명시 하게 되고요

하우스 같은 경우에는 7번 조항이 없습니다

락커 또는 파킹을 렌트할 경우에 혹시 추가비용 있을 경우에는 추가비용을 명시 하게 됩니다

HST는 하우스 가격에 포함이 되어 있습니다

그리고 10. 타이틀 서치는 타이틀명의에 대한 조사를변호사가 클로징 2주 전까지 하게 되어 있습니다
그래서 클로징 날짜를 바꿀 때마다 이 타이틀 서치 날짜도 함께 바뀌게 됩니다

나머지 부분들은 읽어 보시면 되는데요
바이어나 샐러를 보호하는 내용들이 있습니다

계약서서류의 다섯번째 페이지
바이어의 싸인과 날짜
그리고 이 모든 싸인, 계약서 싸인은 법적인 효력이 있습니다

그리고 셀러에 사인과 날짜
그리고 Confirmation of Acceptance
모든 딜이 왔다갔다하면서 끝난 경우

마지막에 셀러 또는 바이어가 계약을 마지막으로 확인하는 사인
그리고 날짜를 쓰게 됩니다

Acknowledgement는 모든 서류를 완벽한 서류로 다 받고나서
바이어 나 셀러가 그 서류를 확인하고 나서 하는 사인이 되겠습니다

스케줄 A 는 컨디션 서류 데요
계약시에 조건을 넣어서 바이어나 셀러를 보호하는 조항을 있게 되는데요

제 가장 많이 쓰는 컨디션 3가지가 있습니다

Financing 모기지 컨디션, 5일 동안 몰게지(은행융자)를 뱅크에서 잘 알아보고 못 받았을 경우에 취소할 수 있는 조항입니다

다음은 Inspection 조항 인데요

인스펙션은 하우스나 콘도를 인스펙터가 확인해보고
문제가 있을 경우 똑같이 계약서를 파기하고 Deposit (계약금) 돌려받을 수 있는조항입니다

세 번째 컨디션은 콘도 Certification 조항 인데요. 콘도 그 자체에 문제가 있는 빚이 있는지

콘도 Status 서티피케이션을 바이어가 받아보고 3일동안 리뷰할 수 있는 시간을 갖게 됩니다

오퍼가 1개 있을 경우에는 큰 문제가 없는데요
멀티 오퍼, 요즘처럼 Bidding War가 있을 경우

셀라 입장에서는 솔드 컨디션(Sold Condition)이 라고 해서 이 오퍼의 컨디션이 있을 경우에는 바이어가 합법적 으로 5일 동안
계약서를 취소할수 있기 때문에요

멀티 오프 오일 경우에는 이 컨디션을 지우게 됩니다
셀러 입장에서는 펌 Firm 오퍼를 원하는데요

Bidding War (오퍼경쟁)이 있을 경우에는
이 컨디션들을 못 넣게 됩니다

요즘에는 콘도 서티피케이션 조차 셀러가 원하지 않아서
바이어의 경우 콘도 서티피케이션도 보지 못하고
Firm 으로 오퍼를 해야 할 경우도 있습니다

미리 모기지 같은 경우 Pre-Approval를 받아 두시는 게 좋구요
인스펙션의 경우 미리 가셔서 콘도가 제대로 되어 있는지 확인해 보시는게 중요한 과정이 됩니다

이사 전에 번의 방문 기회 24시간 노스티를 주고

바이어가 집에 한번 두번 더 방문해서
확인해 볼 것들 확인할 수 있습니다
이 기간 동안에 문제가 있다고 해서 계약을 파기할 수는 없구요

이사전에 하우스 물품이 제대로 작동해야 한다는 조항이
있기 때문에 무언가 문제가 있을 경우 고치라고 이사 전까지
고치라고 얘기 할 수 있습니다

컨디션을 지었을 경우에는 이렇게 글자 위에
Cross로 지우고 그 옆에 이니셜 하게 됩니다

또 인스펙션도 마찬가지로 원하지 않는 컨디션을 지우고
이니셜을 해서 셀러 에게 보내게 됩니다

오늘도 조이맘 토론토 리빙 앤 하우스
유튜브에 찾아주신 여러분들 감사드립니다
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https://www.youtube.com/channel/UC_4eU2Xp1SM9oBp2S0m7LrQ?view_as=subscriber